賃貸テナントにとって重要な指標である専有面積を、あえて削る。愛知県の〈YATSUDA APARTMENT〉は、1-1 Architectsと鈴木貴之建築製作所による2階建て鉄骨造賃貸物件の1階テナント改修だ。良い借り手がなかなか見つからなかった1階の外壁ラインをセットバックし、緑化した半外部空間と誰でも使えるカウンターテーブルを設けた。豊かな半外部環境は、借り手にとっての付加価値にもなる。
築年数を経た2階建て鉄骨造の建物における、1階のテナント部分を改修したプロジェクトである。改修前の1階は、複数のテナントが借りられるように部屋割りがされ、2階は4戸の単身者向けの住宅であったが、築年数や間取りの古さから1階部分の良い借り手がなかなか見つからない状況であった。そこで1階をリニューアルすることとなったが、クライアントは、代々この地域で不動産業を営んでおり、長年過ごしてきたこの町に自身のもつ不動産が少しでも良い影響を与えられたらとの思いも持っていた。
対象の建物は、両隣に同時期に建てられた同じオーナーの4階建て賃貸住宅2棟に挟まれるように配置されている。現地調査を行った際に敷地境界ぎりぎりまで迫る両隣の、窓の少ない外壁ラインに圧迫感を覚えた。そこで、1階の外壁ラインを大きくセットバックし、軒下のような半外部空間を設けた。セットバックした外壁ラインは、既存のものから平面的に少し傾けることで町に開いた形になりながら、内外部に様々な場所と奥行き感を計画している。半外部空間は緑化され、誰でも使用できるカウンターテーブルを設置している。豊かな半外部環境が隣接することは、借り手にとっても付加価値を生む。
賃貸テナントにとって室内床面積（室内専有面積）は、貸し出す際に非常に重要な指標である。床面積の最大化は数値上は有利かもしれない。しかしそれを疑うことで、町に奥行きを与え、町との関係を担う場所が設けられる。その場所は、借り手にとって空間の価値を高め、ひいては貸し手にも良い循環を生む。このような専有面積（だった場所）を町のために開放する計画が周辺のテナントでも展開し、町全体が豊かになる未来を見据えている。
（神谷勇机、鈴木貴之）
This tenant renovation project focused on the first floor of an aging two-story steel-frame building. Before the renovation, the first floor was divided into units to accommodate multiple tenants, while the second floor consisted of four residential units for single occupants. However, due to the building’s age and outdated floor plan, it had been difficult to find suitable tenants for the first floor. Consequently, it was decided to renovate the first floor. The client, whose family has operated a real estate business in this area for generations, hoped that their property could have a positive impact—even if only a small one—on the town where they had lived for so many years.
The building in question sits between two four-story rental apartment buildings owned by the same owner, both constructed around the same time and standing on either side of it. During the site survey, we felt a sense of confinement created by the largely windowless exterior walls of the buildings on either side, which extended almost to the property boundaries. Consequently, we significantly set back the first-floor exterior wall line to create a semi-external space resembling an eaves overhang. By slightly tilting the set-back exterior wall line in plan relative to the existing one, we created a form that opens toward the town while incorporating various spaces and a sense of depth both inside and out. The semi-external space is landscaped and features a counter table open to the public. This rich semi-exterior environment also adds value for tenants.
For rental tenants, interior floor area (occupied area) is a crucial metric when leasing a space. While maximizing floor area may look better on paper, questioning this approach lets us add neighborhood depth and create spaces that foster a connection with the community. These spaces create a positive cycle for landlords by increasing their spatial value to tenants. We envision a future in which similar interventions extend to neighboring rental properties, opening formerly private floor areas to the town and enriching the neighborhood as a whole.
(Yuki Kamiya, Takayuki Suzuki)
【YATSUDA APARTMENT】
所在地：愛知県知立市八ツ田町1-8-3
用途：オフィス
竣工：2024年
設計：1-1 Architects、鈴木貴之建築製作所
担当：神谷勇机、後藤 唯、鈴木貴之
グラフィック・ロゴ・サイン・フォント制作：のほほん舎
施工：豊中建設
撮影：植村崇史
工事種別：リノベーション
構造：S造
規模：地上2階
延床面積：180.92m²
設計期間：2022.10-2023.07
施工期間：2023.08-2024.04
【YATSUDA APARTMENT】
Location: 1-8-3 Yatsudacho, Chiryu-shi, Aichi, Japan
Principal use: Office
Completion: 2024
Architects: 1-1 Architects, takayuki suzuki architecture atelier
Design team: Yuki Kamiya, Yui Goto, Takayuki Suzuki
Graphic design, Logo, Signage & Typeface design: NOHOHON-SHA
Construction: Toyonaka Construction
Photographs: Takashi Uemura
Construction type: Renovation
Main structure: S
Building scale: 2 Stories
Total floor area: 180.92m²
Design term: 2022.10-2023.07
Construction term: 2023.08-2024.04
