都市の障壁を再生した 公園と融合するオフィスビル

©︎ Alan Karchmer

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アルゼンチンの首都ブエノスアイレスに建つ〈OLA Palermo〉は、老朽化した駐車場を再生した、360度の眺望をもつオフィス空間と商業・交流機能の複合施設です。

ニューヨークを拠点とする建築設計事務所 ODAが設計しました。

注目ポイント

• 老朽化した駐車場を公共公園とオフィスビルに転換する大規模コンバージョン
• 都市を分断していた既存構造物を活かし、再接続する都市再生モデル
• 官民連携によるブエノスアイレス市の都市更新プロジェクト
• 既存構造の80％を再利用しながら、新たな用途と動線を挿入するアダプティブリユース

（以下、ODAから提供されたプレスキットのテキストの抄訳）

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都市に新たな接点を生み出す複合開発プロジェクト

〈OLA Palermo〉は、老朽化した駐車場施設を公共公園とクラスAオフィスビルへとコンバージョンした大規模複合開発プロジェクトである。

既存のコンクリートフレームを活かし、カフェ、レストラン、小売店舗、オープンエアのプロムナード、オフィス、屋根付き駐車場へと生まれ変わらせた。競馬場と公園の間に位置する〈OLA Palermo〉は、新たな象徴的な市民空間として、また都市の重要な接続拠点として機能し、この土地によって分断されている地域を再連結する。

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廃墟から「多目的開発施設」へのコンバージョン

ブエノスアイレス市は、ジゲナ地区（Ámbito Gigena）地区と呼ばれるこの土地の15年間の使用権を、開発業者 BSD Investmentsに付与した。

市の都市開発局長であり建築家・都市計画家でもあるアルヴァロ・ガルシア・レスタ氏（Álvaro García Resta）は、「この場所には周囲とまったく調和せず、都市や住民にとって何の機能も果たさないコンクリート構造物が放置されていた」と説明する。そのため、3階建ての建物を「多目的開発施設」へと転換することが本プロジェクトの目標である。

Existing Condition

Existing Condition

Diagram

公園と一体化する立体的なランドスケープ

稼働中の公園の端に位置する〈OLA Palermo〉は、その立地を最大限に活かした設計が特徴的なアダプティブリユース・プロジェクトである。

建物の側面から屋上庭園へと続く緑の遊歩道は、反対側の斜面を経て再び地上の公園へとつながり、公園のループを完成させる。屋上は公共公園の延長として機能し、商業用ブルワリーやオフィステナント専用のプライベートテラスを併設しており、自然を媒介として官民セクターを統合する、都市における新たな共存モデルとなる。

印象的なガラスファサードは空と緑の風景を映し出し、有機的な曲線によって既存駐車場構造の硬質な輪郭をやわらげている。

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官民連携による新たな都市モデル

「このプロジェクトは、官民連携の優れた実例であり、今後数十年にわたって都市と市民に恩恵をもたらす独自の建築タイプを生み出すだろう。こうした連携こそが未来であり、野心的で、勇気と大胆なリーダーシップを要するが、この場所は都市の象徴的な公園となり、南半球で最もクールなオフィスビルになるだろう。」

ODA創設者
エラン・チェン（Eran Chen）

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持続可能な構造の再利用と都市的接続の再生

本計画では既存構造物の80％を再利用し、総面積約16万平方フィート（約14,860m²）の建築を実現した。これにより、従来分断されていた2つの地区を物理的かつ象徴的に連結する。

ジゲナ地区には、4万平方フィート（約3,700m²）以上の公共テラスと緑地空間が設けられ、歩行者通路と250台収容の駐車場も整備される。この施設は、360度の眺望を誇る究極のワークプレイス兼交流拠点として設計されており、主要幹線道路へのアクセスにも優れる。

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動的に楽しむ緑地空間と都市の健全性

「これらの屋外庭園は、在来植物を用いた自然景観として設計されている。しかし鑑賞用の公園ではなく、散策や探検を楽しめる動的な空間となるだろう。最も健全な都市とは、公共空間の用途がバランスよく混在している場所である。単一の用途に限定されると、共有空間を利用する人々の数は制限されてしまうのである。」

ブエノスアイレス市都市開発局長
アルヴァロ・ガルシア・レスタ

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チーム体制と国際的な連携

設計チームには、デザインアーキテクト兼ランドスケープアーキテクトとしてODAが参画し、実施設計をアイセンソン・スタジオ（Aisenson studio）が担当した。開発はアルゼンチンとアメリカで実績をもつ BSD Investmentsが手がけ、施工にはアルゼンチン国内で700万平方フィート以上の実績をもつ Coinsaが参加した。

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以下、ODAのリリース（英文）です。

ODA Designs OLA Palermo:
Landscaped Class A Office Building will be a new Icon for the City of Buenos Aires

Buenos Aires — ODA is proud to announce the unveiling of its first large-scale mixed-use project in Buenos Aires: OLA Palermo. ODA is converting a decaying parking structure into a public park and Class A office building, replacing the concrete shell with cafés, restaurants, retail, an open-air promenade, offices and a sheltered parking lot. Located in between the racecourse and the popular park “El Rosedal de Palermo,” OLA Palermo will act as an iconic new civic space and important point of connectivity for the city, re-linking the area that today finds itself divided by this very land plot.

The government of the City of Buenos Aires granted the concession of the property known as Ámbito Gigena, for a period of 15 years to the developer BSD Investments. “We have an abandoned concrete infrastructure that does not speak at all with its surroundings nor is useful for the city and its inhabitants,” explained the architect and urban planner Álvaro García Resta, secretary of Urban Development of the Government of the City of Buenos Aires. For this reason, the goal is to transform the three-story building into a “multi purpose development.”

Capitalizing on the unique location situated on the edge of the active park, the adaptive reuse project completes the park loop by carrying the green path up the side of the building to the landscaped roof and ramping down the other side, connecting back to the park. The rooftop provides a continuation of the public park, complimented by a commercial brewery, as well as private terraces for office tenants, positioning the project as a key juxtaposition of the public and private sectors, unified via nature. The striking glass façade acts as a mirror to the sky and green surroundings, creating organic curves that erode away the edges of the existing parking structure.

“This project is a great example of a public-private partnership to create a truly unique typology that will benefit the city and its citizens for decades to come,” said ODA founder Eran Chen. “These types of partnerships are the future. It’s ambitious and takes bravery and bold leadership on all fronts, but when this is completed we will have a park that will become an icon for the city, and quite possibly the coolest office building in the southern hemisphere.”

This sustainable design recycles 80% of the original structure to create a 160,000 square feet of building that bridges the two previously separated neighborhoods. Gigena will include more than 40,000 SF of public terrace and open green spaces carved with pedestrian paths and a 250-car park. The ultimate work and meeting place, the building offers 360-degree views with easy access to the main highway, making it an easy commute and desirable destination. Last year, the Buenos Aires head of government, Horacio Rodríguez Larreta, toured the site with García Resta and the Minister of Economic Development and Production, José Luis Giusti. OLA Palermo, named after the Argentine jockey Gigena, who died while running a race in 1912.

“The treatment given to these open air gardens is that of a wild landscape with native flora. But it won’t be a park made to contemplate, it will be a dynamic area, to stroll and explore “, says García Resta, “The healthiest city is that which has a balanced mixed use of its public space. Where only one thing happens and not many, the number of people making use of these shared spaces is restricted.”

The design team includes ODA as both the design architects and landscape architect, with Aisenson studio as executive architect, BSD Investments, renowned developer with projects in Argentina and United States, and Coinsa, a leading firm with a proven track record in Argentina of more than 7,000,000 SF built work.

MORE ABOUT ODA
ODA is an architectural firm based in New York. Founded in 2007, it has quickly become one of the most recognized companies of its generation, establishing a reputation for delivering creative and disruptive designs. Seeking to transform architectural priorities by always putting people first, ODA challenges conventional housing perspectives that influence life in our cities.
This prolific firm has completed more than 50 projects in the US, and is currently working on more than 30 projects in the US and abroad of varying size and typologies. Founder, Eran Chen, has built a portfolio of award-winning projects which have been praised for their social responsibility and innovative contributions to contemporary urban life. http://www.oda-architecture.com/

MORE ABOUT BSD
BSD Investments is a company founded in 2003, whose objective is to develop and invest in real estate businesses in Argentina and the United States. BSD Investments is made up by a team of highly capable and experienced professionals managing investment projects.
BSD Investments covers all aspects of real estate development and has a track record of operations that gives it the necessary experience to face this project. www.bsdinvestments.com

ODA 公式サイト
https://oda-architecture.com/projects/ola-palermo